酒店式公寓，风起云涌为哪般？
最近一两年，全国各地的房地产市场上，关于“酒店式公寓”的广告如雨后春笋般，纷纷冒了出来，“酒店式公寓”这种新兴房地产商品开始在房地产市场上盛行起来。那么什么是酒店式公寓？酒店式公寓市场是在什么样的背景下兴起的？酒店式公寓的市场状况又如何呢？
何谓酒店式公寓
酒店式公寓，一般是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，由开发商将酒店的每套客房分割成独立的产权出售给投资者，并聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，由其统一经营和管理，区别于纯酒店的公寓。酒店式公寓是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体，大多会被用作投资用途。
酒店式公寓起源于20世纪70年代的欧洲，是当时旅游区内出租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。随着社会经济的发展，酒店式公寓已经不仅仅是公寓或酒店的功能，而是发展成集商务会客、休闲度假、居家自住、商业投资等多种功能于一身，而且各有侧重的房地产商品。我国房地产市场上的酒店式公寓是20世纪90年代末期才出现，经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效，最近一两年开始盛行起来。
在我国，“酒店式公寓”与“公寓式酒店”的区别在于，前者是居住建筑，而后者是旅馆建筑。这一点在2003 年10月18日上海市人民政府发布并于2003 年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》有明确的规定。在该《规定》名词解释中的第13条明确写明：“‘公寓式酒店’指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理” 。第14条：“‘酒店式公寓’指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理” 。其他省市基本也都按照类似规定对二者进行区分和管理的。
揭开酒店式公寓的面纱
作为居住类建筑并提供酒店式服务的酒店式公寓与作为一般住宅的公寓和作为旅馆建筑的酒店相比较，具有明显区别于二者的特点。主要表现在：
（1）提供酒店式服务和管理
所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、叫醒服务、订书报、杂志、代订车船飞机票、钟点工等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。同时在价格、私密性、随意性等方面又是酒店不可比拟的。
（2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能
酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住与办公空间混在一起，面积较大的酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。
酒店式公寓市场为何风起云涌
一、市场细分催生酒店式公寓
房地产市场上的房地产商品淋漓种种，各种商品都在功能、格局、价格等多方面各显其能，吸引消费者的眷顾，市场竞争颇为激烈。这种情况下，惟有对市场进行充分的细分，准确进行市场定位，深刻把握市场需求特点，开发出符合市场需求的差异化产品，才能免于陷入产品同质化的价格竞争，才能在市场竞争中获得竞争优势。酒店式公寓正是在进行了细致的市场细分基础之上，推出的一种房地产商品。
（1）产品多样化形成功能互补
目前，公寓市场从功能上可以细分为：商务型公寓、居住型公寓和混合型公寓几种产品。在产品功能设计上，不同类型的公寓都会在不同的方面各有侧重点。
商务型公寓主要侧重于商务生活的便捷与舒适，这类产品往往在配套设施上下深功夫。在户型设计上比较注重空间的灵活运用，可拆可合，功能上满足商务需求即可。而在电梯的运行、网络的维护、周边环境、停车位的数量、交通的便捷等方面也需要相当的重视。
居住型公寓是指整个建筑物为纯住宅，其设施主要服务于公寓的业主或承租人。这一类型的公寓重点突出的应该是居住的舒适性。因此，这一类型的公寓产品在户型设计、家居设计、装璜设计、家居建材等方面要体现出家的概念和家的温馨，使住用人享受到星级服务的居住品质。
混合型公寓是指底层或建筑物的一栋为商场或写字楼，高层或另外一栋为公寓住宅单位的综合楼。这一类型的公寓产品往往针对的是既有商务需要，又想享受居住品质的人群。因此在设计此类产品时，对不同使用区域要分别突出满足商务需求、办公舒适和居住品质的特点。
以上三种不同类型的公寓，在功能上相互补充，满足了不同需求的消费者的不同需要，形成了较为完善的酒店式公寓市场。
（2）差异化竞争引导产品升级
酒店式公寓一直以来都在根据所在城市区域的特点进行进一步的功能定位细分和合理规划。比如在一些商业区和交通枢纽相结合的区域，这种区域环境决定了在这种区域应该开发商务型酒店式公寓，因为该区域的酒店式公寓主要针对的是商务和办公人群。这就要求该区域的酒店式公寓在面积、房间布局、装修和房间内的各种配套设备、设施及提供的服务必须满足商务和办公的需要。
这种差异化的产品竞争不仅方便了消费者，满足了消费者的需要，可以避免价格战等形式的恶性竞争，而且可以建立起开发商和公寓管理者的特色品牌。使得酒店式公寓项目在更多方面具有挖掘优势的潜力，引导产品在不同方面升级发展，使酒店式公寓的发展前景更加光明。
二、投资优势催生酒店式公寓
随着城市经济的快速发展，同时具备酒店和公寓功能的酒店式公寓在近两年房地产市场中异军突起，凭借较高的投资回报成为一种新兴房产的投资品种。有资料统计显示，目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8％～10％左右，因此，投资者把其作为新兴物业，开发商将其作为新的利润增长点，尤其是在北京、上海、天津、深圳、广州等几个大城市，酒店式公寓普遍称为实力地产商的开发选择，更是高档住宅投资产品中，投资回报和市场潜力巨大的，兼备自用和投资性的房地产产品。
酒店式公寓作为居住建筑与一般住宅公寓相比较，主要有以下几个方面的投资优势：
（1）出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务。
（2）租金稳定性较有保证。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。
（3）性价比比酒店更有优势。酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无几，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。
此外，近两年随着国家对房地产市场的宏观调控力度的加大，使得在房地产市场上的投机成本急剧增加，甚至有的投机者是得不偿失。因此，许多以前在房地产市场上进行投机的流动资本逐渐转向于房地产商品的中长线投资。而酒店式公寓的高投资回报率便自然成为这些投资者的首选品种。
谁在消费酒店式公寓
由于酒店式公寓是一种既有家的感觉又能享受高品质的酒店服务的居住类建筑。因此，其目标消费者应当是有这两方面需求的人群。主要有以下几个方面的人群可作为酒店式公寓的目标消费者：
（1）年轻人。许多年轻人都乐于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白领、家居办公一族。这类人群一般收入较高，愿意追求便利、时尚、有质量的生活。而酒店式公寓面积一般较小，总价相对不高，对购买力相对低一些的年轻人来说，买来自住负担也不会太重，也不会对今后的婚姻生活造成障碍。购买酒店式公寓既不用费心装修，又不必担心将来不好出手。此外，酒店式公寓也代表一种生活方式，这群人不愿意与父母或同事住一套房，追求一种自我，有情调的时尚生活。所以对酒店式公寓这种既有良好服务，又有家的感觉的公寓接受程度较高。
（2）小型办公族。对于许多由几个人组成，对网络、通讯、交通等依赖较高，经常通宵达旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型组织，如策划创意、设计、代理等组织来说，由于办公人数少，需求的办公面积不大，若租用写字间，租金支出较多，水电等后期运营成本也较高。而酒店式公寓即可办公，又可居住，家电设备一应俱全，有的还备有厨房，工作、生活两不误。对于工作、生活集中在一起的小型办公族来说，是最合适不过的场所。
（3）长期驻外商务人士。这一类人群主要有商业项目人士、外派常驻人士。由于工作原因，这些人长期停留在某些城市，一般都租住在星级酒店内。他们大多数是高学历、高速之人士，甚至是国际人士，对居住文化、办公环境有独特的理解和需求，有的甚至是“拖家带口”。而酒店毕竟是服务性营业场所，长期居住，经济上不合算，也缺少“家”的感觉。一般的住宅又不能满足其商务性需求。酒店式公寓的出现正好填补了这项市场空白，所以这类人群是酒店式公寓的一大目标客户群。
（4）商务、旅游等短期租赁人士。这一类人群主要有出差、旅游、会议或其他短期租赁的人士。由于不同的工作性质，经常有人出差或考察，需要在一个城市作短期停留。他们停留的时间较短，目的不同，要求也有差异，一般要求较高的居住舒适度及服务性高、交通便利，具有商务配套设施和服务等。酒店虽有较好的服务，但始终不如家里随意、舒适。而那些交通便利、拥有家居配套、24小时酒店式服务和商务功能的酒店式公寓对这类人士的各项需求都能予以满足。
酒店式公寓的路在何方
虽然酒店式公寓在我国经过几年市场的培育，有了很大的发展，但与国外相比较，还存在不小差距。尤其是一些早期项目，纯粹是概念炒作，很多配套的硬件设施和服务缺失，造成了一些消费者与开发商或管理商的矛盾，使部分人群对酒店式公寓产生了错误的理解，损害了酒店式公寓市场的健康发展。因此，开发商和管理商必须认识酒店式公寓的本来面貌，把握酒店式公寓的发展趋势，促进酒店式公寓的健康发展。
经过总结和比较国内外酒店式公寓的发展历程和发展状况，我国酒店式公寓今后应该朝以下几个方向发展：
（1）注重产品差异化
产品差异化是差异化竞争的核心，虽然产品差异化是酒店式公寓出现的一个重要原因，但那是指的酒店式公寓与其他房地产产品之间的差异化。而这里的产品差异化是要求酒店式公寓项目之间的差异化。然而，我国目前的许多已经推向市场的酒店式公寓之间差异并不明显，个性化特色不突出。这些缺乏亮点和特色的酒店式公寓很难吸引投资者的目光，也很难具有强大的竞争力。
对于酒店式公寓来说，产品越细化，越有特色就越有竞争力。而在同质化竞争日益显现出其弊端的时候，差异化竞争就成了酒店式公寓发展的必然趋势。如何开发出符合地段特征，产品特点鲜明，目标客户群定位准确的项目，就成了开发商面临的重要问题，也是酒店式公寓的出路所在。主要应从以下各方面实现酒店式公寓的差异化：
首先，酒店式公寓项目要进行准确的定位，或从功能上进行再次细分，形成差异化的竞争格局，以方便消费者进行产品选择。
其次，作为第二或第三局所的酒店式公寓除了在服务上要尽善尽美之外，还应该体现出家的感受，由此实现与第一居所在资源上的互补。
可见，产品差异化可以使酒店式公寓形成产品的错位，使开发商之间都有成分发展的空间。这样才更能有效地避免同质化竞争中的“价格战”所导致的恶性竞争，使得酒店式公寓市场更加规范和合理。
（2）提高专业化程度
酒店式公寓作为效益客观的房地产项目，自然汇聚了总多开发商的目光。对于这个充满利润诱惑的生产，一些项目没有充分的可行性研究和市场调查，就盲目跟风进入，导致同一个城市的酒店式公寓项目过多，缺少各自的特色或者工期拖沓，不能按时完工，导致合同纠纷。
随着我国酒店式公寓市场的日渐成熟，已经有不少开发商意识到了专业化的重要性，开始结合自身项目特点，有的选择成熟的酒店品牌作为项目依托，有的选择专业化的营销队伍、代理公司进行销售，实现优势互补，以此提高产品开发和管理的专业化程度，最终促成项目的成功。
（3）项目定位明确
酒店式公寓项目的目标客户群定位是否准确将是关乎整个项目是否能够取得成功的关键，定位模糊容易导致项目缺乏自身的特色。所以在项目可行性研究阶段，就需要根据市场调查的结果，对项目进行明确定位，以便使整个项目从规划设计阶段就能形成自身的特色，为项目的最终成功奠定坚实的基础。
结束语
由于各个城市的经济发展水平不一样，而且酒店式公寓还在一定程度上反映了外来人口的状况，其市场发展状况和发展前景与外地及外资机构和公司在当地的进驻数目都有关。因此，酒店式公寓项目的开发商应该根据不同城市的经济发展状况和外地及外资机构、公司驻当地的数量情况，结合地理环境，开发出专业化程度高、产品特色明显、定位明确的酒店式公寓，才能在市场竞争中立于不败之地。
