"新政"令楼市日渐冷淡 促高档公寓租金回暖
近期以来，伴随着调控效应的逐渐显现，住宅销售市场出现盘整。而与之形成鲜明对比的是，租赁市场逐渐回暖。据我爱我家市场研究中心的统计数据显示，4月份全市住宅租金均价为2762元/月·套，环比增长了2.01%，同比去年同期的2294元/月·套大幅上涨了20.4%。与之相应，高档公寓租金在经历了一季度的上涨之后，在4月份依然保持稳中有升的局面。
4月公寓租金稳中有升
2010年4月，北京租赁市场继续保持一季度的回暖势头，呈现稳中有升的局面。根据我爱我家市场研究中心的统计数据显示，4月份全市住宅租金均价为2762元/月·套，环比上涨了2.01%，同比去年同期的2294元/月·套大幅上涨20.4%。
在区域分布中，城八区的成交总量占全市成交的79.32%，其租赁均价达到了2854元/月·套，环比上升了1.89%，而与去年同期的价格相比则上涨了498元/月·套，涨幅为21.14%。其中，普通民宅租赁成交量4月结束了租赁旺季时的强劲走势，环比3月下跌了近12%，价格方面则环比3月小涨了1.14%。同普宅相比，高端公寓租赁市场继续保持稳升势头，4月份全市高端租赁市场的交易均价为5173元/月·套，较3月份上涨3.16%，同比去年的增幅也达到了6.85%。
回顾2009年，高档住宅租赁市场全年都处在比较低迷的状态，租赁需求萎缩，租金持续下降。直至今年一季度才呈现回暖之势。统计数据显示，2010年一季度，服务式公寓和高档公寓的租金分别上涨了0.7%，0.8%。其中2月份涨幅最大，当月高档公寓租赁均价达6034元/月·套，比1月份上涨12.1%。
调整刺激“由买转租”
4月15日以来，多项房地产调控政策相继出台。政府调控楼市的决心，使得买方对市场产生了浓厚的观望情绪，北京二手房市场成交量暴跌三成以上。一些资金实力差的自住型购房者，希望房价能够进一步回调，纷纷推迟了置业需求，选择“由买转租”，这使得原本是租赁淡季的4月，出现量价齐升的反弹行情。
链家地产市场分析师张月认为，由于业主看空市场，倾向卖出所持房产，租赁房源数量变化不大，但有下降趋势；而买方的观望情绪使得租房需求不断上升。据统计，新政出台后一周内，租赁市场客户量相比旺季3月同期上涨达10%。而北京房屋租赁市场整体的供需比约为1：3，供小于求的状态，使得租赁市场4月淡季不淡，价量齐升。这一趋势在以朝青、cbd等为代表的热点商圈表现更加明显。
以朝青商圈为例，近期以来，该商圈住宅租金水平稳步上扬，约上涨3%—5%。不少买家正是看重这一平稳向上的发展态势，选择在此时出手，以抢占先机。而兼具居住和保值功能的高档服务式公寓，成为他们的首选。以目前朝青在售的大悦公寓为例，年初开盘至今，已签约400余套，销售率超过70%，成交金额逾10亿元。
该项目位于朝阳区朝阳北路与青年路交汇处，首层为6米层高、2700平米面积的豪华大堂；第二层为2700平米的高档vip会所，涵盖温泉spa、桑拿、健身、游泳等项目；3-28层为精装酒店公寓，主力户型面积为80-120平米的一居和120-150平米的两居。由于地处核心商圈，加之中粮的品牌以及较强的产品力，业界纷纷对其未来的租金走势持良好预期。
服务式公寓成“安全领地”
对于下半年的租金走势，业界一致认为将继续保持上升局面。除受物业税（专题 论坛）开征预期，业主纷纷提高租金转嫁成本外，大量跨国公司积极发展中国内地的业务，导致外籍员工租赁需求增长，加之部分内资企业高级管理层租赁需求的上升，对高档公寓租金形成强劲支撑。尤其是服务式公寓，因多处于成熟地段，并有顶级商业和物业支撑，必将受到租客欢迎。
可见在新政背景下，核心商圈服务式公寓已成少有的“安全领地”。但专家提示，不应盲目出手，在购买时应重点考虑项目所在地段、商圈是否成熟，如果不是一线商圈，那要看其未来的发展潜力。此外，产品最好在区域内数一数二。
不仅如此，决定服务物业公寓是否保值的另外两个重要因素，即物业服务质量和大型商业配套。
就商业配套而言，大悦公寓紧临朝阳大悦城（楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛）23万平米的购物中心，拥有aeon百货及超市、蓝天城职业体验馆、金逸国际影城等主力店铺，金钱豹、便宜坊、至爱等逾70家餐饮店铺。据了解，朝阳大悦城购物中心将于5月28日开业。
从柏悦居、华贸公寓的发展来看，周边的顶级商业均对其租金构成了有力支撑。由此可见，紧邻大型商业体对住宅产品的支撑力度。
